Festskrift - Dansk Selskab for Boligret 2021

I anledning af Dansk Boligrets 30-års jubilæum udkommer dette festskrift!

Festskrift til Dansk Selskab for Boligret 2021 indeholder fremstillinger af komplicerede boligretlige problemstillinger. Bogen behandler to hovedtemaer; brugsrettigheder og fraflytningstvister. 

Målgruppe

Festskrift henvender sig til jurister med særlig interesse for boligret, og bogen kan være til inspiration og fremme forståelse.

Om brugsrettighedsproblematikkerne er skrevet følgende bidrag: 

Jakob Juul-Sandberg: ”Lejers råderet og ændringsret i private og almene boliglejemål”
Bitten Wissing Kjærgaard: ”Brugsrettigheder omfattet af lejeforholdet”
Birthe Houlind og Maida Kasumovich: ”Lejerens overladelse af boligen til andre”
Hans Henrik Edlund: ”Udlejers ret til at få adgang til det lejede”
Kristian Graven Nielsen: ”Andelshaveres og ejerlejlighedsejeres ret til at overlade brugsretten til andre”
Rasmus Juvik: ”Andelsboliger – definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse”. 

Fraflytningstemaet er behandlet således:

Susanne Kier: ”Udlejers indkaldelse og flyttesyn og overgivelse af synsrapporten til lejer”
Claus Rohde: ”Udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning”
Michael Bech Jørgensen: ”Nævnsbehandling af fraflytningssager”
Anne Louise Husen og Susanne Andréa Roug: ”Udlejers genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt ved lejers førtidige opsigelse”
Katja Paludan: ”Erhvervsbeskyttelse i erhvervslejeforhold”.

Realdania, Danske Lejere, Lejernes LO, Ejendom Danmark og Danske Udlejere har ydet økonomisk støtte til udgivelsen af bogen.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Indholdsfortegnelse

Forord
Lejers råderet og ændringsret i private og almene boliglejemål
Jakob Juul-Sandberg, advokat, ph.d., FOCUS Advokater P/S

Brugsrettigheder omfattet af lejeforholdet
Bitten Wissing Kjærgaard, ph.d.-stipendiat ved Aarhus Universitet

Lejerens overladelse af boligen til andre
Cand.jur. Maida Kasumovic og advokat, chefjurist Birthe Houlind, begge KAB

Udlejers ret til at få adgang til det lejede
Professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet

Andelshaveres og ejerlejlighedsejeres ret til at overlade brugsretten til andre
Lektor, ph.d. Kristian Graven Nielsen, Juridisk Institut, Aarhus Universitet

Andelsboliger – Definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse
Rasmus Juvik, advokat (H), Wantzin Ejendomsadvokater

Udlejers indkaldelse til flyttesyn og overgivelse af synsrapporten til lejer
Lektor, ph.d. Susanne Kier, Aarhus Universitet

Udlejers krav på istandsættelse ved lejers fraflytning
Landsdommer, ph.d., Claus Rohde

Nævnsbehandling af fraflytningssager
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen, Nævnssekretariatet i Aarhus Kommune

Udlejers genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt ved lejers førtidige opsigelse
Advokat Susanne Andréa Roug og advokat Anne Louise Husen, begge Husen Advokater

Erhvervsbeskyttelse i erhvervslejeforhold 
Advokat (H), partner Katja Paludan, Husen Advokater

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Uddrag af bogen

Udlejers ret til at få adgang til det lejede
af professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet

Artiklen indeholder en udførlig redegørelse for de forskellige bestemmelser i de tre lejelove, der giver udlejere ret til at kræve adgang til de dele af lejemål, som lejere har eksklusiv brugsret til. Retspraksis i tilknytning til bestemmelserne gennemgås, og det belyses endvidere, hvilke sanktionsmuligheder den anden part kan gøre gældende over for lejere og udlejere, der ikke overholder reglerne.

1. Indledning

Mens et lejemål består, har udlejere som det klare udgangspunkt ikke ret til at få adgang til det lejede uden lejernes samtykke. Lejeres beskyttelse mod, at udlejere ikke uden accept kan få adgang til det lejede, findes i, at lejere er tilsagt eksklusiv brugsret til det lejede. Når brugsretten er eksklusiv, vil udlejeres uopfordrede indtrængen i de lokaler, som lejerne råder over, være uretmæssig indtrængen, der efter omstændighederne kan straffes efter straffelovens § 264, stk. 1, nr.1. Udlejere kan derfor kun lovligt skaffe sig adgang til de lokaler, der er udlejede, såfremt der
findes en særlig lov- eller aftalebaseret hjemmel hertil.

Det grundlovssikrede princip (§ 72) om boligens ukrænkelighed beskytter alene borgerne mod indtrængen fra statsmagtens side uden forudgående retskendelse og finder således ikke anvendelse i denne henseende.

For så vidt angår erhvervslejemål, hvortil der er offentlig adgang, forholder det sig som udgangspunkt anderledes, men her må lejere inden for lovgivningens rammer frit kunne fastsætte restriktioner for, hvem  der skal have lov til at få adgang, således at bestemte personer kan afvises, jf. således GD 2000/2 V.
    I nogle tilfælde aftales det, at udlejere har nøgler til lejemålet. Også selv om en sådan aftale ikke er indgået, må nøgler til lejemålet imidlertid ikke anvendes af udlejerne, medmindre lejerne har accepteret det på forhånd, eller såfremt der foreligger en nødretslignende situation, som berettiger udlejerne til alligevel at trænge ind i lejemålet, f.eks. i tilfælde af behov for uopsættelige reparationer, jf. nærmere nedenfor i afsnit 3.
    I mange tilfælde har udlejere og lejere sammenfaldende interesser i, at udlejerne får adgang til lejemålene, da det som hovedregel også vil være en fordel for lejerne, at udlejerne eller dennes folk kan komme ind og f.eks. foretage vedligeholdelsesarbejder eller aflæse målere. Lovgivningens regler om udlejeres ret til at skaffe sig adgang er møntet på de ind i mellem forekommende, men nok forholdsvis sjældne tilfælde, hvor
lejere af forskellige årsager ikke finder det nødvendigt at åbne deres døre for udlejere, og hvor det derfor ikke har været muligt at indgå ad hoc-aftaler om, at udlejerne skal have adgang.
    I det følgende gennemgås lovens regler for, hvornår udlejere kan skaffe sig adgang til det lejede mod lejernes protest (afsnit 2 og 3), hvorledes ønsker fra udlejernes side om adgang skal varsles (afsnit 4), samt i afsnit 5 og 6, hvad der er retsvirkningerne af, at udlejere ikke varsler korrekt, hhv. at lejere ikke giver udlejere adgang i tilfælde, hvor de er berettigede dertil.

2. Lovhjemler om udlejers adgang

I lejeloven er udlejernes adgang reguleret af bestemmelserne i §§ 54-56.
Bestemmelserne har følgende ordlyd:

§ 54. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det
lejede, når forholdene kræver det.

§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen
ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
    Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.
    Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det
lejede.

§ 56. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og
med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Lejelovens § 57 slår fast, at reglerne i §§ 55-56 ikke kan fraviges til skade for lejer. At § 54 tilsyneladende kan fraviges til skade for lejer ses at være uden betydning, da en forudgående aftale om, at udlejer skal kunne få adgang til lejemålet, selv om forholdene ikke kræver det, må formodes at ville kunne tilsidesættes i medfør af almindelige aftaleretlige ugyldighedsregler, såfremt aftalen efter en helhedsbedømmelse må antages at ville være til skade for lejer.
    Almenlejelovens §§ 32-34 er kopieret fra lejeloven, og i realiteten er der ingen forskel på de to regelsæt, selv om § 32, der svarer til lejelovens § 54, ikke kan fraviges ved aftale overhovedet, jf. almenlejelovens § 4. En yderligere forskel er, at beboerklagenævnet i § 34, stk. 2, er tillagt kompetence til at påbyde udlejer at færdiggøre arbejder, der er igangsat i det lejede.
    I begge love findes således en sondring mellem arbejder, hvis udførelse ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, som kræver varsling med 6 uger, og ”andre”, mere indgribende arbejder, hvor varslets længde skal være tre måneder. Nærmere fastlæggelse af, hvilket varsel der er påkrævet, findes nedenfor i afsnit 3.
    I erhvervslejeloven findes adgangsreglerne i §§ 25-28. De er også i vid udstrækning modelleret over lejelovens regler, men afviger på nogle punkter herfra. § 25 om ret til adgang, når forholdene kræver det, er identisk med lejelovens § 54. Det samme gælder reglen i § 28 om pligt til at færdiggøre arbejder, der svarer ganske nøje til lejelovens § 56. Derimod findes i § 27 en bestemmelse med denne ordlyd:

§ 27. Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med det varsel, der er angivet i stk.
2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
    Stk. 2. Varsling om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig, og
varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned.
    Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis
arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller
brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.

Som det ses, er det følgende forhold der adskiller erhvervslejelovens regler fra pendanterne i leje- og almenlejelovene:

• Varslets længde (8 uger fraregnet juli måned gældende i alle tilfælde uanset arbejdets karakter),
• at reglen om adgang til at iværksætte arbejder også gælder for arbejder, der skal foretages uden for det lejede
• bestemmelsen om, at varsling skal være skriftlig.

Kun erhvervslejelovens §§ 27, stk. 2 og 3, og 28 (om pligt til færdiggørelse) er gjort ufravigelige til skade for lejer, jf. lovens § 30. Effekten heraf er, at der ikke lovligt kan indgås forhåndsaftaler om, at udlejer skal kunne få adgang med kortere varsel end 8 uger. Aftaler kan dog naturligvis indgås, når behovet er opstået, og udlejer henvender sig til lejer med henblik på at aftale nærmere og for at sondere, om det vil være
nødvendigt at afgive varsling over for lejer.
    Fravigeligheden af § 27, stk. 1, derimod åbner for, at det er muligt på forhånd, eventuelt i lejekontrakten, f.eks. at aftale, at udlejer skal have ret til at få adgang, også når formålet hermed er et andet end at udføre arbejder i det lejede.
    I erhvervslejelovens § 26 findes endvidere en udtrykkelig regel om, at udlejer ikke ensidigt kan ændre identiteten af det lejede mod lejers vilje. Tilsvarende bestemmelse genfindes ikke i de to øvrige love, men principperne udtrykt heri må i henhold til retspraksis på området antages at gælde på tilsvarende vis for boliglejemål, jf. herom nærmere Bitten Wissing Kjærgaard i hendes bidrag til dette festskrift.
    Har udlejer krævet at få adgang med henvisning til, at der skal udføres arbejder i det lejede, som indebærer ændringer af det lejedes identitet, gælder for alle typer af lejemål, at lejer ikke er forpligtet til at give adgang, da ombygningen ikke kan gennemføres uden lejers accept. Se således f.eks. GD 2007/47 Ø samt forudsætningsvist TBB 2018.7 Ø.
    Alle tre love indeholder som beskrevet identiske regler om, at udlejer uden varsel kan foretage uopsættelige reparationer, når forholdene kræver det. En kort beskrivelse af retstilstanden i disse situationer findes nedenfor i afsnit 3.3
    I de tre lovkomplekser findes også den generelle regel, hvorefter udlejer ”har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.”4 Man kan berettiget spørge, om bestemmelsen overhovedet har en selvstændig betydning, da den i alle tre regelsæt er fulgt op af mere specificerede bestemmelser.
    At § 54 ikke skal tillægges selvstændig betydning bekræftes muligvis af, at det af lejelovens § 93, stk. 1, litra c, hhv. erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 3. fremgår, at lejemålet kan ophæves, hvis lejer ikke giver adgang til udlejer, hvor denne er berettiget dertil efter § 54 hhv. § 25, mens der ikke henvises til de efterfølgende og mere specificerede adgangsbestemmelser. Praksis vedrørende disse ophævelsesbestemmelser er behandlet nedenfor i afsnit 6 og har ikke taget notits af, at der ikke i reglen er henvist til § 54 hhv. § 25. I den tilsvarende ophævelsesbestemmelse i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 3, er blot henvist til kapiteloverskriften (kapitel 7). Det forekommer berettiget at slutte, at alle tre ophævelsesbestemmelser skal håndhæves på samme vis, således at der kan ophæves
i tilfælde af adgangsnægtelse, også selv om udlejer ikke skal udføre arbejder i det lejede.
    Nogle få retsafgørelser skal formentlig udlægges således, at lejelovens § 54 og de tilsvarende regler i de andre lejelove kan have selvstændig betydning i visse situationer, hvor der ikke er behov for omgående udførsel af reparationer, men hvor et kortere varsel end 6 uger er acceptabelt og nødvendigt.

Se således følgende praksis: TBB 2007.426 Ø: En lejer var af huslejenævnet (med
tvivlsom hjemmel) blevet pålagt at udføre malerbehandling af vægge, lofter og træværk
i lejligheden inden for en måned. Landsretten fandt, at udlejeren i denne situation
havde rimelig grund til med hjemmel i lejelovens § 54 at anmode lejeren om
adgang med henblik på at konstatere, om de pågældende vedligeholdelsesarbejder
var blevet udført. Udlejerens repræsentant havde to gange skriftligt krævet adgang
med et kortere varsel end 6 uger, hvorfor det altså ikke var § 55, der blev anvendt.
Da lejeren i begge tilfælde nægtede at lukke repræsentanten ind, kunne lejemålet
ophæves. GD 2012/2 B: Udlejer ønskede at foretage en kontrolopmåling af et lejemåls
areal. Her blev det anset for berettiget, at udlejer i medfør af lejelovens § 54
skulle have adgang med et kortere varsel end 6 uger i. GD 2007/37 Ø: Udlejer fik
med henvisning til § 54 medhold i en begæring til fogedretten om være berettiget til
at få adgang, hvor det var tilstrækkeligt sandsynliggjort, at lejer havde foretaget en
ulovlig murgennembrydning. Endelig kan nævnes, at U 1999.1897 V (TBB 2000.32)
muligvis er baseret på en tilsvarende fortolkning af reglen i § 54. Her nærede udlejeren
mistanke om, at lejerne ulovligt fremlejede deres lejlighed, og krævede at få
adgang med ca. 1 uges varsel. Lejerne svarede, at en besigtigelse ikke kunne finde
sted med så kort varsel, men foreslog et tidspunkt ca. en måned senere. Landsretten
udtalte, at udlejer ikke havde ført bevis for, at der aktuelt forelå sådanne forhold, der
gav udlejer ret til at få adgang til lejemålet i medfør af lejelovens § 54, hvilket synes
at forudsætte en opfattelse af, at § 54 kan anvendes til at få adgang med en kortere
frist end 6 uger.

Lejelovens § 54 og de tilsvarende regler i de to andre love må således anses for at være bestemmelser, der i hvert fald sammenfatter indholdet af de efterfølgende specificerende regler om, i hvilke situationer det vil være berettiget for udlejer5 at kræve at komme ind i lejemålet, men som tillige også må have selvstændig betydning i de tilfælde, hvor domstolene finder det velbegrundet, at udlejer skal gives adgang med en kortere frist end dem, der fremgår af de efterfølgende bestemmelser. Endvidere kan bestemmelsen formentlig anses for at være hjemlen for udlejer til at skaffe sig adgang i andre tilfælde, end hvor der agtes udført fysiske arbejder i lejemålet, jf. herom nedenfor i afsnit 3.1.
    Ud over de netop beskrevne regler om pligt til at give adgang i forbindelse med udførelse af arbejder m.v. i det lejede, findes i lejelovgivningen andre regler, som også hjemler ret til adgang for udlejer selv, repræsentanter for udlejer og potentielle lejere, der interesserede i at bese et lejemål inden indgåelse af lejekontrakt. Identiske regler om, at lejere, hvis lejemål er opsagt og derfor skal fraflyttes i den nærmeste fremtid, skal give adgang til at besigtige lejemålene, findes i lejelovens § 97, stk. 1, almenlejelovens § 93, stk. 1, og erhvervslejelovens § 73.
    I sidstnævnte lovbestemmelse er inkluderet den tilføjelse, at lejer på tilsvarende vis skal give adgang, såfremt den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, skal sælges. Da lignende udtrykkelig hjemmel ikke findes for så vidt angår boliglejemål, er det relevant at spørge, om en sådan regel også gælder her. Retspraksis har været imødekommende over for udlejere i et sådanne tilfælde, jf. herved GD 2016/11 Ø, GD 1999/34 Ø og forudsætningsvist FM 2000.125 V. Adgangskravet har formentlig tilstrækkelig hjemmel i lejelovens § 54 eller, såfremt det ikke kan antages, i hvert fald i den almindelige kontraktretlige loyalitetspligt og skal under alle omstændigheder udøves under rimelig hensyntagen til lejers forhold.
    Samme princip om, at lejer loyalt skal give adgang, må tillige gælde, hvor en lejer, hvis lejemål er opsagt, i den nærmeste fremtid skal fraflytte, og udlejer påtænker at udføre en gennemgribende modernisering af lejemålet, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I så fald er det nødvendigt, at udlejer som foreskrevet i § 5, stk. 3, først indhenter en afgørelse fra huslejenævnet om, at lejemålet har en sådan stand, at det er muligt væsentligt at forøge det lejedes værdi. Af forarbejderne til denne bestemmelse6 fremgår, at det er udlejers pligt at sørge for, at nævnet kan få adgang til lejemålet, og at adgang kan varsles med 6 ugers frist efter  bestemmelsen i lejelovens § 55.7 Adgang må dog her trods henvisningen i forarbejderne formentlig kunne varsles med en betydeligt kortere frist med hjemmel i § 54.8
    Endelig findes en næppe hyppigt benyttet regel i lejelovens § 62 og en ligelydende regel i erhvervslejelovens § 29, der giver udlejer ret til med 6 ugers varsel at råde over kælder- og loftsrum, hvis det er nødvendigt af hensyn til installation og drift af et varmeanlæg.
    De senest omtalte muligheder for at skaffe sig adgang behandles ikke
videre i det følgende.

Læs mere af uddraget i den vedhæftede Pdf.