Erstatningsansvar ved prisfastsættelse af andelsboliger

Bogen er et unikt bidrag til relevante overvejelser og analyser i forhold til prisfastsættelsen og løsningen af de erstatningsretlige problemstillinger, som fra tid til anden opstår i de fleste andelsboligforeninger

Andelsboligen er en populær boligform. Antallet er siden 2007 steget med 5%, samtidig med at efterspørgslen er forøget gevaldigt.

Andelsboligforeningerne ligner i nogle tilfælde mere virksomheder end foreninger, og andelene er i højere grad investeringsobjekter end billige boliger, hvorfor bestyrelsernes opgaver også er anderledes og mere omfattende og komplicerede end tidligere. Den manglende sammenhæng mellem den oprindelige andelsboligtanke og virkeligheden i dag komplicerer den erstatningsretlige analyse af foreningens og bestyrelsesmedlemmernes ansvar.

Reglerne om beregningen af maksimalprisen er komplicerede og kan derfor være vanskelige at håndtere for bestyrelserne, som består af almindelige andelshavere, der ofte ikke besidder særlige juridiske, regnskabsmæssige eller byggetekniske kvalifikationer.

Bogens formål er at bidrage med relevante overvejelser og analyser i forhold til løsningen af de erstatningsretlige problemstillinger. Dette gør forfatteren ved at undersøge gældende ret, for så vidt angår indholdet af maksimalprisreglerne i ABL § 5 og på denne baggrund analysere de problemstillinger, som udspringer af bestyrelsens kontrol med prisfastsættelsen.

Målgruppe

Bogen er relevant for alle, som beskæftiger sig med overdragelse og/eller prisfastsættelse af andelsboliger, herunder bestyrelser i andelsboligforeninger, juridiske rådgivere, valuarer, revisorer, ingeniører, arkitekter mv. Særligt er bogen dog relevant for administratorer, som bistår bestyrelsen ved overdragelse og prisfastsættelse af andelsboliger, samt advokater, der rådgiver og fører retssager om bestyrelsens og foreningens erstatningsansvar.

Om forfatteren

Kristian Graven Nielsen er lektor ved Juridisk Institut, Aarhus Universitet, hvor han bl.a. forsker i andelsboliger og erstatningsret. Tidligere har han arbejdet som advokat, hvor han rådgav og førte retssager inden for bolig- og erhvervslejeret samt fast ejendom generelt.

Bogens indhold

Indholdsfortegnelse:

Del I -  Indledning

Kapitel 1 - Introduktion
Kapitel 2 - Maksimalprisreglerne – kvalifikation, fortolkning, anvendelsesområde og væsentlighedskrav
Kapitel 3 - Bestyrelsens priskontrol mv.
Kapitel 4 - Introduktion til erstatningsretlige problemstillinger og grundbegreber

Del II - Opgørelsen af foreningens formue

Kapitel 5 - Indledende bemærkninger
Kapitel 6 - Værdiansættelsen af ejendommen
Kapitel 7 - Opgørelsen af værdien af foreningens gæld
Kapitel 8 - ABL § 5, stk. 5-10
Kapitel 9 - “Mellemkommende” ændringer i foreningens formue
Kapitel 10 - Prisreguleringsklausuler

Del III - Erstatningsretlige problemstillinger vedrørende bestyrelsens beregning af og kontrol med andelsværdien

Kapitel 11 - Introduktion
Kapitel 12 - Bestyrelsens tilsidesættelse af klare regler
Kapitel 13 - Undskyldelige retsvildfarelser
Kapitel 14 - Tilsidesættelse af oplysningspligt
Kapitel 15 - Betydningen af eksterne aktørers bidrag ved prisfastsættelsen
Kapitel 16 - Konklusion

Del IV - Individuelle forbedringer, vedligeholdelse og andre retshandler mv.

Kapitel 17 - Introduktion
Kapitel 18 - Individuelle forbedringer
Kapitel 19 - Lejlighedens vedligeholdelsesstand
Kapitel 20 - Særligt tilpasset/installeret inventar og “andre retshandler”
Kapitel 21 - Gælder der en margin for værdiskønnet?

Del V - Erstatningsretlige problemstillinger vedrørende bestyrelsens værdiansættelse af individuelle forbedringer mv.

Kapitel 22 - Introduktion
Kapitel 23 - Vurderingsgrundlaget
Kapitel 24 - Fejlskøn
Kapitel 25 - Bestyrelsens fejl i forbindelse med udførelsen af forbedringerne
Kapitel 26 - Betydningen af eksterne aktørers bidrag ved prisfastsættelsen
Kapitel 27 - Konklusion

Del VI - Fælles erstatningsretlige problemstillinger

Kapitel 28 - Introduktion
Kapitel 29 - Sammenholdelse af del III og V
Kapitel 30 - Forholdet mellem foreningens erstatningsansvar og sælgers tilbagebetalingspligt
Kapitel 31 - Bestyrelsesmedlemmernes personlige ansvar

Uddrag fra bogen (læs hele uddraget)

1. Indledning

Andelsboligen er en populær boligform. På landsplan var der pr. 1. januar 2017 ca. 200.000 andelsboliger i ca. 9.000 private andelsboligforeninger, og siden 2007 er antallet steget med godt 10.000 svarende til en stigning på mere end 5 %. Samtidigt er efterspørgslen forøget til et niveau, hvor det i de større byer, særligt i København, mere er reglen end undtagelsen, at liggetiderne på andelsboliger regnes i dage og uger frem for måneder. Bl.a. dette har medført et øget fokus på boligformen fra såvel medier som politikere.
 Prisen på andelsboliger er reguleret af nogle komplicerede maksimalprisregler, som skal håndteres af køber og sælger samt foreningernes bestyrelser, idet bestyrelsen i medfør af ABL § 6, stk. 6 og 7, skal kontrollere prisen, når en andelsbolig overdrages. Bestyrelsens forkerte anvendelse af reglerne i ABL aktualiserer nogle særlige erstatningsretlige problemstillinger, som ikke opstår i andre typer foreninger. Hvis eksempelvis en andelsbolig sælges til overpris, kan foreningen og de enkelte bestyrelsesmedlemmer pådrage sig et erstatningsansvar over for køber. Bestyrelserne, som består af almindelige andelshavere, dvs. lægfolk, skal således navigere inden for rammerne af et regelsæt, som ikke bare er kompliceret, men hvis nærmere indhold i et vist omfang også er uafklaret i retspraksis og omdiskuteret i den juridiske teori. I denne afhandling behandles disse maksimalprisregler samt de erstatningsretlige konsekvenser af bestyrelsens fejl i forbindelse med overdragelser af andele i private andelsboligforeninger.
 Da omdrejningspunktet for afhandlingen er den private andelsboligforening, indeholder det følgende afsnit en kort præsentation af den private andelsboligforening som juridisk konstruktion samt den overordnede retlige ramme for foreningens virke.

2. Den private andelsboligforening

I § 2, stk. 1, i den første ABL fra 1979 var en andelsboligforening defineret som følger:

“Ved en andelsboligforening forstås i denne lov en forening, der har til formål at eje og drive en ejendom på andelsbasis, således at foreningens medlemmer som andelshavere har andel i foreningens formue og den enkelte andelshaver i forbindelse hermed har brugsret til en lejlighed i ejendommen.”

Der findes ikke en tilsvarende bestemmelse i ABL i dag, men definitionen kan i nogen grad fortsat anvendes som vejledende. Andelshaverne er således ikke ejere af ejendommen, og langt det mest almindelige er, at ejendommen ejes af andelsboligforeningen, der i alle henseender er at betragte som et selvstændigt retssubjekt.
 I forbindelse med stiftelsen af foreningen indbetaler andelshaverne et indskud til foreningen, og herefter betaler andelshaverne løbende en boligafgift, der er fastsat af generalforsamlingen, og som skal dække driften af foreningen. Det deklaratoriske udgangspunkt er, at andelshaverne hæfter personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser, men den praktiske hovedregel er, at vedtægterne begrænser hæftelsen til indskuddet.
 Som medlemmer af foreningen ejer andelshaverne hver især en andel i foreningens formue, hvortil er knyttet en eksklusiv brugsret til en lejlighed i ejendommen. I modsætning til ejerne af ejerlejligheder har andelshaverne således ikke nogen egentlig ejendomsret til deres lejligheder. Udover brugsretten består medlemskabet af forvaltningsbeføjelserne (retten til at udøve indflydelse i foreningen) og de økonomiske forpligtelser (forpligtelsen til at betale boligafgift mv. til foreningen). Når man taler om overdragelse eller salg af en andelsbolig eller andelslejlighed, er det således udtryk for en samlet overdragelse af de rettigheder og forpligtelser, der følger af medlemskabet.
 Andelsboligforeningens medlemmer kan udøve indflydelse i foreningen som deltagere på generalforsamlingen, herunder ved valget af bestyrelse, som vælges blandt medlemmerne og således består af lægfolk. I dag har en række større foreninger endvidere ansat en administrator, typisk en advokat, til at forestå den daglige drift.
 Retsforholdet mellem andelshaverne og foreningen afhænger i det væsentligste af foreningens vedtægter og almindelige foreningsretlige regler. Foreningen kan inden for rammerne af ABL og den almindelige foreningsret frit beslutte indholdet af vedtægterne. Alligevel er vedtægterne i landets andelsboligforeninger til en vis grad standardiserede, hvilket især skyldes to sæt “modelvedtægter”: Standardvedtægterne og normalvedtægten. Begge er vejledende forstået på den måde, at ingen foreninger har pligt til at anvende vedtægterne, men særligt bestemmelserne i standardvedtægterne er dog meget udbredte og vil således være udtryk for retstilstanden i mange foreninger.

2.1. Typer af private andelsboligforeninger

Baggrunden for og omstændighederne i forbindelse med stiftelsen af de private andelsboligforeninger i Danmark varierer betydeligt. Foreningerne kan dog opdeles i to hovedgrupper: 1) De ustøttede andelsboligforeninger, der er opstået enten ved, at lejerne i en udlejningsejendom har dannet en andelsboligforening, som har erhvervet ejendommen (efter frivillig aftale eller efter reglerne om tilbudspligt i LL kapitel XVI), eller ved at en gruppe mennesker har stiftet en andelsboligforening, som herefter (uden offentlig støtte) selv har forestået opførelsen af ejendommen eller har overtaget en nyopført ejendom, typisk fra en professionel investor/developer, og 2) de støttede andelsboligforeninger, der har opført deres ejendom med offentlig støtte efter almenboliglovens kapitel 11 a. I 2010 var der i alt 209.280 andelsboliger fordelt på ca. 160.000 i ustøttede og ca. 50.000 i støttede foreninger.