Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten med kommentarer

Ejerlejlighedsloven med kommentarer, 1. udgave

Ejerlejlighedsloven med kommentarer, 1. udgave kommenterer Ejerlejlighedsloven såvel som Normalvedtægten. Denne fremstilling adskiller sig måske fra andre og mere teoretiske fremstillinger, og Kristian Dreyer lægger da heller ikke skjul på, at han er praktiker.

Med denne bog får du et praktisk anvendeligt opslagsværk, som du vil holde af at bruge i hverdagen. Den indeholder både kommentarer til bestemmelserne men giver dig også en vis grundlæggende indføring i de spørgsmål og emner, som bestemmelserne, der kommenteres, relaterer sig til. På den måde adskiller denne lovkommentar sig måske fra andre, men lovkommentarer behøver ikke nødvendigvis altid at ligne hinanden.

Fokus er lagt på det foreningsretlige, for det er typisk her, at tvisterne og de mange daglige spørgsmål opstår.

Målgruppe

Lovkommentaren kan anvendes bredt!

Den henvender sig til advokater og jurister, domstole og andre myndigheder, ejendomsadministratorer og ejendomsmæglere samt til brug i undervisningen på forskellige uddannelsesinstitutioner. Derudover henvender fremstillingen sig til dem, det hele handler om – nemlig ejerforeningerne og deres bestyrelser.

Om forfatterne

Kristian Dreyer har forfattet lovkommentaren. Han er til daglig advokat (H) og partner hos GALST Advokataktieselskab i København, hvor han leder afdelingen for fast ejendom og byggeri. Kristian arbejder hovedsageligt med ejendomsprojektudvikling og ejendomstransaktioner samt ejer- og andelsboligforeninger, ligesom han fører et betydeligt antal rets- og voldgiftssager inden for sine fagspecialer. Ved siden af sit virke som praktiserende advokat har Kristian Dreyer i en længere årrække været ekstern lektor i faget ”Omsætning af fast ejendom” på Det Juridiske Fakultet, København. Endeligt er han forfatter og medforfatter på en række publikationer, herunder bl.a. ”Ejerlejligheder- og andelsboliger” og ”Ejendomsmæglerloven med kommentarer.”

Sabrina Bolvig Olsen har medvirket til udarbejdelsen af denne lovkommentar. Hun er advokat (L) hos GALST Advokataktieselskab og arbejder med fast ejendom og entrepriseret som fagspeciale. Sabrina har bistået med faglig sparring og input og ikke mindst bistået med udarbejdelsen af det uundværlige doms- og opslagsregister.

Indhold

Kommentarer til ejerlejlighedslovens bestemmelser

Kommentarer til normalvedtægtens (2020) bestemmelser

Domsregister

Emne- og stikordsregister

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Indholdsfortegnelse:

Indledning og forord 

Ejerlejlighedsloven 
Normalvedtægten (2020) 

Kapitel 1: Anvendelsesområde og definitioner

Kapitel 2: Ejerforeningen og ejernes rettigheder og forpligtelser 

Kapitel 3: Opdeling af ejendomme og bygninger i ejerlejligheder og videreopdeling af ejerlejligheder

Kapitel 4: Oprettelse af ejerlejligheder

Kapitel 5: Digital kommunikation

Kapitel 6: Straffebestemmelser

Kapitel 7: Ikrafttræden

Normalvedtægten for ejerforeninger

Litteraturfortegnelse 387
Domsregister 389
Stikordsregister

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Uddrag fra en anmeldelse af bogen i Landinspektøren 3-2022

ET LILLE TINGLYSNINGS-SVIRP

En særlig kvalitet ved bogen er, at den indeholder en kritik af den nye tinglysnings-praksis ved tinglysning af særvedtægter som afviger fra normalvedtægten. Mange administratorer og advokater samt ikke mindst landinspektører har haft praktiske vanskeligheder med at manøvrere rundt i den nye tinglysningspraksis, og mange ejerforeninger har haft vanske­ligheder ved at få tinglyst deres nye sær­vedtægter. Til afklaring af disse forhold forventes en snarlig landsretsdorn.
Bogen er et meget praktisk anvende­ligt opslagsværk, som udover lovkom­mentarer og kommentarer til normalvedtægten også giver en grundlæggende indføring i historik og principper i de bag­vedliggende emner som retsforskrifterne og kommentarer bygger på. Værket vil tillige være særdeles velegnet som under­visningsbog på landinspektøruddannel­sens styrkede undervisning om dannelse og udformning af ejerlejligheder.

Læs hele anmeldelsen under "Anmeldelse af bogen" ovenfor.

------------------------------------------------------------------------------------------------

Uddrag af bogen

Kapitel 1: Anvendelsesområde og definitioner

§ 1 Lovens §§ 3-11 og 13 finder anvendelse på ejerlejligheder og bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til denne lov eller tidligere lovgivning.
     Stk. 2. Lovens §§ 12 og 14-23 regulerer, hvilke bygninger og ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder.

Historisk baggrund

En forespørgselsdebat i Folketinget den 25. januar 1962 medførte nedsættelse af en række udvalg, der udgjorde trædestenene for, at boligministeren i 1965 kunne fremsætte forslag til den første ejerlejlighedslov. Efter forslag fremsat af Venstre og Det Konservative Folkeparti blev det den 20. marts 1962 besluttet at nedsætte et bredt kommissorium, der afgav betænkning i 19651. Betænkningen indeholdt selve udkastet til den første ejerlejlighedslov, der med ganske få ændringer blev vedtaget den 27. maj 1966. Samtlige partier med undtagelse af Socialistisk Folkeparti stemte for, og den første ejerlejlighedslov trådte i kraft den 1. juli 1966 som lov nr. 199 af 8. juni 1966. Loven blev udformet som en enkel lov med hovedprincipperne for ejerlejligheders retlige kvalifikation suppleret med en normalvedtægt for ejerforeningerne. Der er sidenhen foretaget 26 lovændringer.
     Den 23. juni 2016 nedsatte erhvervs- og vækstministeren et ejerlejlighedsudvalg, der bl.a. fik til opgave at komme med forslag til en moderniseret ejerlejlighedslov, herunder belyse og vurdere muligheder og konsekvenser ved at ændre den gældende regulering. Udvalget afleverede sin rapport den 21. marts 2018 til ministeren.

Den nye Ejerlejlighedslov

Den 15. januar 2020 fremsatte boligministeren forslag til Ejerlejlighedsloven, der blev vedtaget ved tredjebehandlingen den 9. juni 20202.
     Den vedtagne Ejerlejlighedslov indeholder en ny og moderniseret struktur og klare og praktisk anvendelige regler om ejerlejligheder, ejerforeninger og ejerne.
     Med den nye Ejerlejlighedslov videreføres det indtil nu gældende forbud mod opdeling af ældre udlejningsejendomme, ejendomme tilhørende andelsboligforeninger og landbrugsejendomme. Dog ophæves forbuddet mod opdeling af ældre private udlejningsejendomme med to beboelseslejligheder med erhverv for at give ejere af sådanne mindre ejendomme større fleksibilitet, ligesom størrelseskravet efter den såkaldte 80/20-regel om blandede erhvervs- og beboelsesejendomme ophæves for i højere grad at give mulighed for etablering af mindre ejerlejligheder i ældre, blandede ejendomme. Det betyder, at størrelseskravet på 85 m2 for en nyetableret ejerlejlighed ophæves. I stedet skal funktionskravene i BR15 samt energikrav svarende til energimærke D, som formuleret i 2017, være opfyldte. Endeligt medfører de moderniserede opdelingsregler, at det nu er muligt at opdele blandede ejendomme, hvor en bygning så at sige ”låser” muligheden for opdeling, fordi den ene bygning på ejendommen kan opdeles, mens en anden ikke kan. Efter den tidligere ejerlejlighedslov skulle alle bygninger på ejendommen kunne opdeles, og ellers måtte der ske udstykning. Med ændringen gives der nu mulighed for at udlægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighed, og derudover opdele øvrige bygninger i ejerlejligheder – en konstruktion
der i virkeligheden er identisk med reglerne for etablering af tagboliger (ejerlejligheder) i andelsboligforeningsejendomme fra 2004.
     Ejerlejlighedsudvalget overvejede spørgsmålet om en fuldstændig ophævelse af opdelingsforbuddet for private andelsboligforeningsejendomme. Udvalget vurderede på baggrund af indhentede analyser og DREAM-rapporten, der blev udarbejdet til brug for udvalgets arbejde, at ca. 87 % af andelsboligerne på sigt ville blive konverteret til ejerlejligheder, og det ville derfor ad åre i realiteten medføre en naturlig udfasning af andelsboligformen. Udvalgsmedlemmerne kunne ikke blive enige i dette
spørgsmål, men var dog enige om, at det i hvert fald ville medføre en mindre blandet sammensætning af boligudbuddet i byerne og særligt i hovedstadsområdet, hvor andelsboligformen er mest udbredt. Der var ikke et flertal i udvalget for at gå hele vejen og generelt ophæve opdelingsforbuddet for andelsboligforeningsejendomme (udvalgsrapportens afsnit 9.4), men flertallet på 10 medlemmer fandt omvendt, at man burde tillade opdeling af nyere bygninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966, selvom de tilhører andelsboligforeninger (udvalgsrapportens afsnit 9.5). Transport- og Boligministeriet bemærkede hertil efterfølgende, at noget sådant ikke var i overensstemmelse med regeringens politik, og i selve lovforslaget til Ejerlejlighedsloven opretholdt man derfor opdelingsforbuddet også for de efter 1. juli 1966 opførte andelsboligforeningsejendomme, og gik på dette punkt imod flertallet i Ejerlejlighedsudvalget. Skal en bygning opført efter 1. juli 1966 tilhørende en andelsboligforening således ejerlejlighedsopdeles, nødvendiggør det et salg af andelsboligforenings ejendom og likvidation af andelsboligforeningen, hvorefter
erhververen kan foretage ejerlejlighedsopdeling af ejendommen, der ikke længere tilhører en andelsboligforening. Se nærmere om de afsagte domme og andre afgørelser herunder omgåelsesbetragtninger, der har været genstand for behandling i sager ved domstolene og hos Tinglysningsretten i kommentaren til Ejerlejlighedslovens § 16 senere nedenfor. Regeringen gennemførte også i 2020 en ændring af bl.a. andelsboligforeningsloven ved indførelsen af ny § 7, stk. 2, der stiller krav, til hvor stor majoritet der kræves for at kunne træffe beslutning om andelsboligforeningens likvidation. Kravet om 4/5 tilslutning skal modvirke opløsninger som følge af, at karensperioden for at opkræve husleje i udlejningsejendomme efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke gælder ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Dette gælder ved
erhvervelse af ejendommen fra andelsboligforeninger, som er stiftet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 og ved alle senere videresalg af ejendommen. Det er lagt til grund, at undtagelsen fra karensperioden vil kunne føre til en højere værdisætning for andelsboligforeningsejendomme i forhold til udlejningsejendomme, hvilket vil kunne føre til et øget pres på andelsboligforeningerne fra investorer, som ønsker at opkøbe andelsboligforeninger. Men samtidig er det vel sagtens også et signal fra regeringen om, at man ønsker at bevare andelsboligformen, jf. det ovenfor anførte
om, at man ikke var villig til at ændre opdelingsreglerne for andelsboligforeningsejendomme.

Anvendelsesområdet

Efter den tidligere ejerlejlighedslovs § 1, fandt loven anvendelse på lejligheder, der ejedes særskilt, og det var i bestemmelsens stk. 2 anført, at reglerne om ejerlejligheder tillige fandt anvendelse på butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt afgrænsede husrum. Loven fandt således anvendelse på ejerlejligheder, der anvendes til såvel beboelse som til andet formål, herunder erhverv. For det andet regulerede den tidligere ejerlejlighedslov anvendelsesområdet i sin § 10, hvorefter
loven fandt anvendelse på bygninger der er påbegyndt opført efter 1. juli 1966, og bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end to beboelseslejligheder, fredede bygninger og rene erhvervsbygninger. Af den dagældende bestemmelse kan man derfor udlede, at der var forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere i ejerlejligheder. Landbrugsejendomme og andelsboligforeningsejendomme var ligeledes specifikt undtaget i § 10, stk. 11.
     Ejerlejlighedslovens § 1 er en videreførelse af ovenstående anvendelsesområde. Der er som sådan ikke sigtet efter en indholdsmæssig ændring af lovens anvendelsesområde. Med den nye formulering, er der sket en præcisering og tydeliggørelse af lovens anvendelsesområde.
     Bestemmelsen i Ejerlejlighedslovens § 1, stk. 1 er en samlet bestemmelse om Ejerlejlighedslovens anvendelsesområde, mens bestemmelsens stk. 2 dernæst henviser til de regler, der regulerer, hvilke bygninger og ejendomme, der kan opdeles i ejerlejligheder. På den måde er systematikken i loven blevet langt mere overskuelig i forhold til tidligere.
     Det mest almindelige anvendelsesområde for loven er etageejendomme, og flere etageejendomme beliggende på samme matrikel kan udgøre én samlet ejerforening, der således vil omfatte flere etageejendomme. Det gælder uanset om grunden kan opdeles. Derimod er den næsten omvendte situation, hvor flere etageejendomme ligger placeret på hver sin matrikel, lidt anderledes, idet man her ikke kan kræve sammenlægning af matriklerne. Se hertil dog U1983.23H og U1979.27H om tilbudspligt:

U1983.23H: Beboelsesbygning bestående af to matrikelnumre anset for en samlet ejendom i relation til ejerlejlighedslovens § 11. Efter ejerlejlighedslovens § 11 som affattet ved lov nr. 59 af 25. februar 1976 (lovbekendtgørelse nr. 109 af 12. marts 1976) var ejerens pligt til at tilbyde lejerne overtagelse af ejendommen på andelsbasis betinget af, at bygningen indeholdt mere end 8 beboelseslejligheder. I april 1977 skete opdeling i ejerlejligheder af 2 matrikelnumre, der havde hver sin opgang og ikke var samnoteret, men som befandt sig i en samlet beboelsesbygning med fælles vaskekælder, cykelrum, gårdsplads med kun en indkørsel og varmecentral, og som havde haft fælles ejere siden opførelsen i 1898 og var blevet administreret sammen på grundlag af fælles budget. De 2 matrikelnumre omfattede hvert 6, henholdsvis 7 beboelseslejligheder, og der blev ikke forinden opdelingen givet lejerne tilbud om overtagelse. Efter forgæves indbringelse for huslejenævn og boligret anlagde lejerne L i november 1979 sag med påstand om, at opdelingen var ugyldig. L, der ikke fandtes at have mistet deres ret ved passivitet, fik medhold, idet bygningen i 1977 ved anvendelsen af ejerlejlighedslovens §§ 11-15 skulle behandles som én ejendom. (Dissens af 2 dommere).

U1979.27H: Tre matrikelnumre udgørende en driftsenhed anset for én ejendom i relation til ejerlejlighedslovens regler om tilbudspligt. Ejendomsselskabet E, der ønskede at omdanne en bebyggelse til ejerlejligheder, tilbød lejerne at overtage bebyggelsen på andelsbasis for 36 mio. kr. Der skaffedes ikke fornøden tilslutning hertil, og E solgte til en del af lejerne lejlighederne som ejerlejligheder. Nogle lejere gjorde gældende, at E burde have afgivet særskilt tilbud om overtagelse på andelsbasis for hvert af de tre matrikelnumre, på hvilke bebyggelsen er beliggende, og at opdelingen i ejerlejligheder, da dette ikke var sket, var ugyldig. Bebyggelsen omfattede bl.a. en fælles varmecentral, fælles garageanlæg samt fælles parkarealer og var, siden det blev opført, blevet administreret som en enhed. Under forhandlingerne om overtagelse på andelsbasis var der fuld enighed om, at tilbuddet burde afgives som et samlet tilbud. Efter sin beskaffenhed fandtes bebyggelsen, der opfyldte betingelserne for samvurdering, at have udgjort en enhed og ved forståelsen af ordet ”ejendommen” i ejerlejlighedslovens §§ 11-15 at måtte anses som en ejendom. Tilbuddet havde herefter været i overensstemmelse med lovens § 12, stk. 3, jfr. § 14.

Det er muligt at foretage opdeling af en bygning på fremmed (lejet) grund, jf. U1993.423Ø, og tillige Peter Blok: Ejerlejligheder, s. 72:

U1993.423Ø: Ejerlejligheder lå i bygning på lejet grund. Ejerforeningen var ikke afskåret fra at købe grunden. Købet var vedtaget af de 15 af 18 medlemmer, der var til stede på generalforsamling. Skødet antoges til tinglysning. Landsretten udtalte bl.a., at
”Landsretten finder, at selv om medlemmerne af ejerlejlighedsforeningen udgøres af
ejerlejlighedsindehaverne, er foreningen som sådan ikke afskåret fra at erhverve adkomst til den lejede grund. Landsretten finder herefter ikke, at tinglysningen af adkomst for ejerforeningen til den lejede grund medfører sådanne uklarheder eller betænkeligheder som anført i afvisningspåtegningen, at skødet bør afvises”.

Ejerlejlighedsopdelingen

Når flere ejer en fast ejendom, foreligger der i juridisk forstand et sameje. Det indebærer, at alle samejere har ret over hele ejendommen, og ejerskabet over ejendommen er således delt. Omvendt gælder det for ejerlejligheder. Ved en ejerlejlighedsopdeling deler man ikke rettigheden over ejendommen, men derimod selve ejendommen. Ejendommen opdeles i ejerlejligheder, der ejes særskilt. Opdelingen er imidlertid ikke fuldstændig, idet alene ejerlejlighederne anses som særejendom, mens grunden, fælles bygningsbestanddele samt fælleslokaliteter ejes i sameje mellem ejerlejlighedsejerne. Ejerlejlighedsbegrebet har derfor i realiteten tre helt grundlæggende karakteristika, der særligt skal fremhæves her: For det første den faktiske og retlige særejendomsret over ejerlejligheden. For det andet samejeretten til fællesejendommen, og for det tredje det pligtmæssige medlemskab af ejerforeningen. Se hertil kommentaren til § 2 om definitioner samt kommentaren til § 3 senere nedenfor3.
     Bekendtgørelse nr. 914 af 2020 om registrering af ejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund i matriklen indeholder detailregler om selve ejerlejlighedsopdelingen. Anmodning om ejerlejlighedsopdeling, videreopdeling af ejerlejligheder samt ændring af ejerlejligheder indgives til Geodatastyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 3. Foruden at regulere kravene til selve anmodningen, indeholder bekendtgørelsen ligeledes i sit bilag 2 reglerne for arealopmåling af ejerlejligheder.

Læs mere under Uddrag af bogen ovenfor.