Erhvervslejeloven med kommentarer

Få overblik over erhvervslejelovens fortolkningsspørgsmål

Erhvervslejeretten er lovgivningsmæssigt ikke så kompliceret som lejeretten i øvrigt. Men der findes alligevel en række fortolkningsspørgsmål, som det kan være nødvendigt at underkaste en nærmere vurdering.

Erhvervslejeloven med kommentarer er tænkt som en hjælp ved indgåelse af nye kontrakter eller ved udarbejdelse af tillæg til ældre kontrakter. Forfatterne indkredser de mange forskellige overvejelser, der kan være relevante i forhold til den omfattende aftalefrihed i erhvervslejeloven.

Hver kommentar søger metodisk at give svar på aktuelle fortolkningsspørgsmål med inddragelse af forarbejder, domspraksis - både trykt og utrykt - og relevant litteratur.

Bogen indeholder en række praktiske bilag, bl.a.:

• Afskrift af typeformularerne fra 1959 og frem til 1996 for lejemål i private udlejningsejendomme
• Erhvervslejeloven og By- og Boligministeriets tjekliste i engelsk sprogversion

Nyt i 2. udgave

2. udgaven medtager et stort antal domme afsagt efter medio 2014 til og med maj 2019. Ikke så få af afgørelserne har givet anledning til indgribende ændring af hidtidig retspraksis, og til at anlægge en anden vurdering af lovens enkelte bestemmelser end i 1. udgaven.

Målgruppe

Bogen kan være til nytte for advokater og jurister, der i privat eller offentligt regi beskæftiger sig med omsætning eller administration af fast ejendom, samt med finansiering af fast ejendom.

Om forfatterne

Katja Paludan er partner i Husen Advokater, og har som advokat stor erfaring indenfor lejeretten samt udvikling af udlejningsejendomme. Hun er lektor i lejeret på Københavns Universitet, og fungerer som lægdommer ved flere boligretter. Endvidere er hun medforfatter til Boliglejemål 1 og 2, 2017 fra Ejendom Danmark.

Lars Langkjær har dels som advokat dels fra en tidligere ansættelse i Ejendomsforeningen Danmark stor erfaring med såvel erhvervslejeretten som de mere processuelle aspekter ved løsning af tvister mellem lejer og udlejer. Han underviser i lejeret på Københavns Universitet og for DJØF. Han har tidligere i en årrække undervist i procesret på Københavns Universitet.

Bogens indhold

Indholdsfortegnelse:

Historik
Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde
Kapitel 2: Lejeaftalen
Kapitel 3: Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår
Kapitel 4: Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser
Kapitel 5: Udlejers adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage ændringer i det lejede m.v
Kapitel 6: Forbedringer
Kapitel 7: Lejerens brug af det lejede
Kapitel 8: Betaling af leje
Kapitel 9: Betaling for varme, køling og vand m.v
Kapitel 10: Brugsrettens overgang til andre
Kapitel 11: Opsigelse
Kapitel 12: Ophævelse
Kapitel 13: Lejerens fraflytning
Kapitel 14: Tvistebehandling
Kapitel 15: Opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation
Kapitel 16: Lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2000
Kapitel 17: Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v

Uddrag fra kapitel 1 (læs hele uddraget)

Kapitlet samler reglerne om lovens afgrænsning over for boliglejelovene og særlige regler i anden lovgivning. Ejendomsbegrebet fastlægges. Desuden rummer kapitlet en generel formodningsregel om anvendelse af lovens deklaratoriske regler i mangel af en klar aftale.

Loven indeholder al regulering af erhvervslejeforholdet mellem en udlejer og en lejer, således at dette ikke samtidig omfattes af andre lejelove. Heraf følger også, at boliglejelovene, i tilfælde hvor disse regulerer forhold, der ikke er reguleret i erhvervslejeloven, ikke kan betragtes som “tilbagefaldslove”, således som det tidligere var gældende efter erhvervslejereguleringslovens §  2, stk. 2. Som eksempler kan nævnes, at depositum i erhvervslejeforhold alene kan kræves reguleret, hvis aftalen rummer mulighed herfor. og at betaling af leje i en istandsættelsesperiode efter lejemålets ophør, som udgangspunkt, kræver en aftale herom. Se kommentaren til § 74, nr. 6.

I den såkaldte “partsaftale” af den 8. januar 1999 mellem udlejer- og lejerorganisationer, en aftale der knytter an til regeringens forslag, til ny erhvervslejelov L 129 af 10. december 1997, se bilag 2, skrives blandt andet: “Det vil være en kraftig forenkling og en væsentlig administrativ lettelse, hvis der kun skal gælde én lovgivning på erhvervslejeområdet, som i hovedtræk omfatter såvel lejemål indgået før som efter lovens ikrafttræden.” Overensstemmende hermed regulerer erhvervslejeloven som udgangspunkt alle erhvervslejeaftaler, uanset tidspunktet for aftalens indgåelse.

Erhvervslejeloven indeholder dog særlige overgangsregler i kapitel 16, hvoraf nu kun § 80, stk. 5, har betydning, samt i kapitel 17 (lovens ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.), som modificerer partsaftalens udgangspunktet. Hvorvidt ikrafttrædelsesbestemmelserne kan betragtes som udtømmende omtales nærmere i afsnit 2 i kommentaren til § 86.

Erhvervslejeloven finder anvendelse på erhvervslejeaftaler i såvel private udlejningsejendomme som ejendomme tilhørende en almen boligorganisation., jvf, nærmere ELL § 1, stk. 3 og 4,indføjet ved L 2013 270.

By- og Boligministeriet udsendte en vejledning af 14. december 1999 i tilknytning til lovens vedtagelse, “Checkliste til erhvervslejeloven”, se bilag 3, der er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Vejledningen rummer ingen bistand i forhold til de overvejelser, der opstår ved udarbejdelse af tillæg til erhvervslejekontrakter indgået før 1. januar 2000. Om kritik af vejledningen, se nærmere afsnit 5 i kommentaren til ELL § 37.

§ 1 Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder §§ 9-13, 31 og 32 for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 3. Loven gælder for udlejning af almene boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer) med henblik på videreudlejning til beboelse. Loven gælder ligeledes for udlejning af almene ældreboliger efter § 56 i lov om almene boliger m.v.
Stk. 4. Loven gælder for udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143r, i lov om almene boliger m.v. og udlejning af ældreboliger til kommunen efter § 17, stk. 4, i lov om boliger for ældre og personer med handicap.
Stk. 5. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde.

1. Oversigt
2. Leje og fremleje
3. Lokaler
4. Andet end beboelse
5. Sammensatte kontraktforhold
6. Blandede lejemål
7. Litteratur