Boliglejeret

Boliglejeret behandler de fleste af de praktisk vigtige juridiske problemer, der opstår i relation til aftaler om lejemål i privatejede ejendomme til beboelse.

Nyt i 4. udgave

Bogens 3. udgave udkom i 2019, og selv om der ikke er sket betydelige lovændringer, har vedtagelsen af sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven nødvendiggjort, at alle henvisninger til lovbestemmelser har skullet opdateres og tilrettes lejeloven og lov om boligforhold (lov nr. 341 og 342 af 22. marts 2022), som disse love er gældende fra 1. juli 2022. De betydelige lovændringer, som trådte i kraft 1. juli 2020 (lov nr. 817, 818 og 819 af 9. juni 2020) er også indarbejdet, og endelig er værket opdateret med de seneste års retspraksis.

Bogen er ajourført til og med ca. 1. juli 2022.

Om forfatterne

Bogens forfattere er professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet, og fhv. højesteretsdommer Niels Grubbe.

Revision og ajourføring af denne udgave er udført af Hans Henrik Edlund.

Bogens indhold

___________________________________________________________________________________________________

Indholdsfortegnelse

1. Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde
2. Lejeaftalen
3. Udlejers ydelse
4. Lejers brug af det lejede
5. Betalinger i lejeforhold
6. Lejefastsættelse og -ændring
7. Forbedringer og forbedringsforhøjelser
8. Leverancer fra udlejer
9. Beboerrepræsentation
10.  Succession på udlejer- og lejerside
11.  Lejeaftalens ophør
12.  Fraflytning
13.  Lejers misligholdelse
14.  Udlejers misligholdelse
15.  Tvisteløsning

_______________________________________________________________________________________________

Uddrag af bogen

Det følgende indeholder en gennemgang af lejelovens opsigelsesregler og den vigtigste praksis, der knytter sig hertil. Gennemgangen er opdelt således, at der først fokuseres på lovens regler om opsigelse fra lejers side og dernæst på udlejers (kraftigt begrænsede) opsigelsesadgang og de formkrav, der knytter sig hertil. Til sidst gennemgås mulighederne for og retsvirkningerne af at fravige de almindelige regler ved at indgå tidsbegrænsede aftaler og ved at aftale uopsigelighed i en kortere eller længere periode.
Andre opsigelsesregler, såsom § 58 i lov om byfornyelse og udvikling af byer og de tidligere gældende regler om særlig adgang til opsigelse af lejemål vedrørende landbrugsejendomme, omtales ikke i det følgende.

11.2. Opsigelse fra lejers side

11.2.1. Lejers ret til at opsige

Lejer har som udgangspunkt ret til frit at opsige lejemålet med det gældende opsigelsesvarsel, hvilket også følger af lejelovens § 169, stk. 1. Eventuelle indskrænkninger heri kan dog være aftalt, jf. om tidsbegrænsede og uopsigelige aftaler nærmere nedenfor afsnit 11.5.
Herudover findes enkelte lovbestemte begrænsninger af lejers fri adgang til at opsige lejemål. Er lejeren gift, kan lejemålet i henhold til lejelovens § 169, stk. 2, ikke opsiges uden ægtefællens samtykke, hvis det drejer sig om opsigelse af familiens bolig eller af lokaler, hvorfra ægtefællerne sammen eller den anden ægtefælle alene driver virksomhed. Af henvisningen fra § 169, stk. 2, til lejelovens § 160, stk. 2-4, og disse bestemmelsers indirekte henvisning til ægtefællelovens § 8 følger, at en ægtefælle, der ikke har afgivet samtykke, kan få opsigelsen omstødt, hvis den, der opsiges over for, burde have indset, at opsigelsen var uberettiget. Nægter en ægtefælle uberettiget at afgive samtykke, kan skifteretten give tilladelsen, jf. lovens § 7.
Er flere fysiske eller juridiske personer på samme tid lejere i henhold til lejeaftalen, kan én eller enkelte af disse ikke opsige lejemålet med virkning for alle. Her er tale om et interessentskabs- eller samejelignende forhold på lejerside, hvortil der må kræves enstemmighed, hvis en disposition skal have virkning i forhold til omverdenen.
I forbindelse med samlivsophør m.v., hvor reglerne om ret til fortsættelse af lejemålet i lejelovens §§ 167 ikke gælder, f.eks. hvor samlivet mellem ugifte ikke har bestået i to år, kan den fraflyttende ikke afgive (del) opsigelse og dermed frigøre sig for sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen. Kun såfremt udlejer accepterer, at en solidarisk medhæftende lejer udtræder, kan meddelelsen om fraflytning få betydning, men i så fald er der tale om en genforhandling af aftalen; ikke om opsigelse.

11.2.2. Tilbagekaldelse af en opsigelse

En opsigelse får – ligesom alle andre påbud – som hovedregel virkning i det øjeblik, den når frem til adressaten. Påbuddet lægger bånd på modtageren, når det er kommet frem, men opsigelse begrænser også den opsigendes ret. Vedkommende vil jo efter opsigelsens fremkomst til den anden part ikke kunne kræve, at lejeaftalen fortsætter efter opsigelsesvarslets udløb, idet han med sin opsigelse tillige afgiver et løfte om, at udlejers aftalemæssige forpligtelser kan ophøre.

En lejer, der fortryder sin opsigelse, kan derfor ikke senere tilbagekalde den, medmindre tilbagekaldelsen når frem til udlejer senest samtidigt med, at opsigelsen er kommet til udlejers kundskab, jf. princippet i aftalelovens § 7.
Det kan ikke udelukkes, at en part kan ensidigt »tilbagekalde« sin opsigelse på et senere tidspunkt, men dette vil kun være korrekt, såfremt afgivelsen af opsigelsen er behæftet med en af de almindelige aftaleretligt anerkendte ugyldighedsgrunde.

11.2.3. Længden af lejers opsigelsesvarsel

Efter lejelovens § 86, stk. 1, gælder følgende opsigelsesvarsler for lejere:
• En måned for lejemål omfattet af lejelovens § 170 nr. 1, dvs. for enkeltværelser beliggende i udlejers bolig (accessoriske enkeltværelser).
• Tre måneder for alle andre typer lejemål.
Opsigelsesvarslerne i § 175 er i præceptivitetsbestemmelsen i lejelovens § 181 kun gjort ufravigelige til skade for lejer for så vidt angår opsigelse fra udlejers side. Lejer kan derfor gyldigt ved aftale have forpligtet sig til at skulle respektere såvel kortere som længere opsigelsesvarsler end lovens. Er intet aftalt om opsigelse fra lejers side, anvendes lovens frister til udfyldning af lejeaftalen.

11.2.4. Beregning af opsigelsesvarslet

Det tidspunkt, hvortil opsigelse skal afgives, kan ligesom opsigelsesvarslets længde være reguleret i lejeaftalen. Heller ikke her gælder nogen form for ufravigelighed vedrørende opsigelse fra lejers side. Således kan det frit aftales, at opsigelse kun kan ske til den 1. i en måned, til begyndelsen af et kvartal eller andet.

Er intet aftalt, gælder lejelovens § 175, stk. 1, som deklaratorisk regel. Opsigelse kan herefter ske (med en eller tre måneders varsel) »til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag«. Således er det ikke nødvendigvis den første i måneden, der opsiges til, og udlejere må af den grund ved genudlejning være opmærksomme på, at lejeaftalen med den kommende lejer ikke altid vil kunne starte den første i måneden.
Ordlyden af § 175, stk. 1, genfindes i 7., 8., 9. og 10. udg. af typeformular A (fra hhv. 1996, 2001, 2015 og 2022). Er en af disse formularer anvendt, siger en lejer altså ikke op til den første i en måned, medmindre denne dag falder på en mandag, tirsdag, onsdag, torsdag eller fredag, som ikke efterfølges af helligdag. Er den første en søndag eller en lørdag, er der opsagt til den anden hhv. den tredje i den pågældende måned, og lejer er først forpligtet til at flytte kl. 12.00 den pågældende dag, jf. § 187, stk. 1. Forekommer der særlige helligdage omkring månedsskiftet, f.eks. påsken, vil fraflytning i det mest ekstraordinære tilfælde kunne udsættes helt frem til den 7. i måneden, nemlig hvor onsdag, den 1. april er dagen før skærtorsdag. Her har lejer afgivet opsigelse til dagen efter 2. påskedag, nemlig tirsdag, den 7.
Der er således ikke forskel på det tidspunkt, hvortil opsigelse sker
(datoen for lejeaftalens ophør), og den dag, hvor det lejede skal være fraflyttet (flyttedagen).
Det må formentlig som deklaratorisk regel kunne forlanges, at lejer betaler leje indtil udløbet af lejeperioden, dvs. fraflytningsdagen, som altså ikke i alle tilfælde er den første. En tilflyttende lejer må tilsvarende kun være forpligtet til at skulle betale leje fra og med den dato, hvor lejemålet stilles til hans disposition, jf. herved lejelovens § 10, stk. 2, 1. pkt.
Spørgsmålet om betaling var reguleret i tidligere gældende A-typeformularer. Ved anvendelse af 4. udg. (1975), 5. udg. (1979) og 6. udg. (1994) blev som udgangspunkt aftalt, at opsigelse skal ske til den første i en måned. I tilknytning hertil findes i de almindelige bestemmelser (formularernes § 14, stk. 2 og 3) regler om udskydelse af fraflytningsdagen, hvis den første er en helligdag eller dagen før en. I forlængelse heraf er bestemt, at man som fraflytter skal betale leje for tiden indtil fraflytningsdagen, og
at man som tilflytter skal betale fra indflytningsdagen. I 2. udg. (1967) og 3. udg. (1968) findes tilsvarende fortrykte klausuler, men her var det overladt til parterne selv at udfylde, til hvilket tidspunkt opsigelse kunne ske. I § 2 i de seneste fire udgaver af typeformularen er der kun i relation til fraflytningssituationen taget fuld højde for, at lejemålene kan slutte og starte på andre datoer end den første i en måned.
Opsigelsesvarslet er 1 eller 3 måneder. Opsigelsen skal være kommet frem til udlejer på den dato, der ligger en eller tre måneder før den dato, der opsiges til – altså fraflytningsdagen, således som den er defineret i § 86, stk. 1. Skal opsigelsen have virkning fra og med 1. oktober, er opsigelsen derfor fremkommet rettidigt, hvis den er nået frem til udlejer senest den 1. i den måned, der ligger en eller tre måneder tidligere, altså hhv. 1. september eller 1. juli.

Opsigelsens fremkomst på den første i en måned er dog som udgangspunkt kun rettidig under forudsætning af, at den første er en hverdag. Om hvilket tidspunkt på dagen, en opsigelse skal være kommet frem, gælder – især hvis der kan kommunikeres elektronisk – næppe længere en regel om, at fremkomsten skal have fundet sted inden almindelig kontortids ophør. Er den første en lørdag eller en helligdag, skal opsigelsen være kommet frem på den sidste hverdag før lørdagen/helligdagen.
Opsigelse af lejemålet til ethvert andet tidspunkt end månedens
begyndelse, f.eks. til den 15. i en måned, kan være hjemlet i den pågældende lejeaftale. I så fald må opsigelse efter tilsvarende principper som netop beskrevet være kommet frem en dag, der ligger en eller tre måneder før den fraflytningsdag, der kan opsiges til. Dette må også gælde, hvor det er aftalt, at der skal opsiges til den første hverdag, der ikke er dagen før en helligdag. Sker opsigelse i sådanne tilfælde f.eks. til mandag, den 3. september, skal opsigelsen blot være kommet frem til udlejer
senest den 3. i den måned, der ligger en hhv. tre måneder før.
Opsiger lejeren med forkert varsel eller til et forkert tidspunkt, betragtes erklæringen ikke som ugyldig, men som en opsigelse til det tidspunkt, der tidligst kan opsiges til.

Udlejer kan implicit eller eksplicit have accepteret, at opsigelse sker med virkning fra et tidligere tidspunkt end det, der retligt korrekt kan opsiges til.
Hvorledes der skal forholdes, hvis lejeren flytter før opsigelsesvarslets udløb, er behandlet nedenfor i afsnit 11.2.6.1. En opsigelse er kommet frem, når den er afleveret til udlejer eller en repræsentant for udlejer, der efter almindelige fuldmagtsregler er bemyndiget til at modtage opsigelser. Opsigelsens fremkomst til f.eks. en ejendomsfunktionær/vicevært kan derfor være tilstrækkelig, men vil ikke være det i alle tilfælde.

Læs mere under Uddrag af bogen ovenfor