Håndbog i boligfinansiering

Nu kommer der en ny og opdateret 7. udgave af Håndbog i boligfinansiering. 

Bogen giver overblik over – og en pædagogisk gennemgang af – de mange forskellige låneprodukter, der vedrører boligfinansiering.

Håndbogen gennemgår forløbet af en boligfinansiering i forskellige belåningssituationer, såsom nybyggeri, låneomlægning samt køb og salg af ejerboliger og andelsboliger og behandler de rådgivningsaspekter, der melder sig i forbindelse med boligfinansiering, f.eks. vedrørende valg af låntype, udbetalings- og indfrielsesmetoder samt kursaftaler.

Et særligt kapitel beskriver finansiering af specielle boliger, bl.a.:

• Andelsboliger
• Anpartslejligheder
• Blandede ejendomme
• Bygninger på fremmed grund
• Forurenede ejendomme
• Ejendomme med hjemfaldspligt

Bogen giver desuden en indføring i finansiering af erhvervs- og udlejningsejendomme, herunder de særlige låneprodukter til disse ejendomskategorier.

Nyt i 7. udgave

• Nye låneprodukter og terminologiske ændringer
• Opdatering som følge af ændringer i bl.a.:
  • Den finansielle lovgivning
  • Tinglysningsafgiftsloven
  • Visse skatteregler
  • HE-ordningen

Tillæg

For at imødegå de mange regelændringer udgives der i elektronisk form et tillæg til bogen, som indeholder gennemgang af lovregler i relation til erhvervelse, ændring, ejerskab og afhændelse af fast ejendom samt en gennemgang af handels- og finansieringsdokumenter. Tillægget, der løbende opdateres, indeholder også en fremhævelse af regler, praksis, låne- og kreditprodukter, dokumenter m.v., som måtte være ændret i forhold til Håndbogen.

Målgruppe

Bogen retter sig mod alle, der beskæftiger sig med finansiering af fast ejendom, og som i deres daglige arbejde dels har brug for et overblik over reglerne på området og dels har brug for at kende den praktiske tilgang til finansiering og de mange facetter, der i den forbindelse kommer i spil. Bogen indeholder i forhold til boligfinansiering m.v. endvidere de afsnit, der matcher kompetencekravene til boligkreditrådgivere.

Om forfatteren

Susanne Nielsen, direktør i SusN Consulting og tidligere sekretariatschef i Realkreditankenævnet, har i mere end 40 år beskæftiget sig med finansiering af fast ejendom. Hun er ekstern forfatter på Karnovs Lovsamling, lærebogsforfatter og er gennem mange år underviser på kurser om finansiering, ligesom hun er udpeget medlem af flere offentlige klageinstanser.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Indholdsfortegnelse

Forord

Kapitel 1 Udbydere af finansiering

Kapitel 2 Låneprodukterne 

Kapitel 3 Forløbet af en boligfinansiering

Kapitel 4 Belåning af særlige boligtyper .

Kapitel 5 Lidt om erhvervsejendomme m.v.

Kapitel 6 Retsforfølgning

Kapitel 7 Ordliste 

Stikordsregister 

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Uddrag af bogen

3.2. Nybyggeri og om- og tilbygning af bolig

Før finansieringsmulighederne kan afdækkes, når det drejer sig om  ygningsinvesteringer – enten i form af nybyggeri eller om- og tilbygning af en eksisterende bolig – må man have foretaget et valg af det byggeprojekt, man ønsker at gennemføre. Er der tale om nybyggeri, skal man endvidere have fundet en egnet grund med den rette beliggenhed.
   Ved køb af grunden er det vigtigt at undersøge, om den må og kan udnyttes til det hus, man ønsker at få opført, det vil blandt andet sige, om grunden er stor nok, og om benyttelsen af denne er begrænset af servitutter, herunder lokalplaner. Det må endvidere undersøges, om der i forbindelse med byggeriet vil komme ekstraordinære
udgifter til eksempelvis byggemodning, pilotering, ekstrafundering, bortskaffelse af forurenet jord m.v. Hvis man allerede er i besiddelse af en grund, må man finde ud af, om grunden er egnet til det ønskede projekt, eller om man enten skal finde en anden grund eller ændre sine ønsker til byggeriet.
   I stedet for selv at finde en grund til byggeriet, er det ofte muligt igennem et typehusfirma at købe et samlet projekt, som omfatter såvel grund som hus (projektsalg).
   Hvis der ikke findes et typehus på markedet, som opfylder de ønsker, man har, er der mulighed for at få sine individuelle krav opfyldt ved at få en arkitekt til at tegne huset. For at sikre sig det nødvendige overblik skal projektmaterialet som minimum omfatte tegninger og beskrivelse samt et overslag over samtlige byggeomkostninger, herunder eventuelle omkostninger til anskaffelse og/eller byggemodning af grunden, omkostninger til professionel bistand (arkitekt, ingeniør, advokat, revisor m.fl.) og finansieringsomkostninger. Endvidere skal der indhentes en byggetilladelse hos byggemyndighederne i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Tegninger og byggetilladelse kan dog udelades i de tilfælde, hvor der alene er tale om bygningsforbedringer, som ikke indebærer en udvidelse af det udnyttede areal eller på anden måde forudsætter en byggesag hos kommunen.
   Endvidere må der indhentes tilbud fra håndværkere på arbejderne
og eventuelt tillige fra leverandører af materialer. Aftalen mellem bygherren
og håndværkerne eller typehusfirmaet om byggeriet udgøres som oftest af det tilbud, som håndværkerne har afgivet, og som er accepteret af bygherren. Der kan alternativt være indgået en egentlig entreprisekontrakt. Der er ikke behov for, at der foreligger en aftale, der beskriver alle bygherrens og håndværkernes rettigheder og forpligtelser,
idet der blot kan henvises til, at et af følgende sæt standardbetingelser
skal gælde for aftalen:
   

   • AB 18 („Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed“). Anvendes ved større byggearbejder, der ikke er en totalentreprise, og som ikke er omfattet af AB-Forbruger.
   • ABR 18 („Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed“). Kan anvendes, hvis rådgivningsopgaven er fordelt mellem flere, f.eks. arkitekt, ingeniør, entreprenør m.v. eller mellem en totalrådgiver, der benytter
underleverandører til visse rådgivningsydelser.
   • ABT 18 („Almindelige betingelser for totalentreprise“). Anvendes
ved totalentrepriser.
   • AB-Forbruger („Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere“). Anvendes på aftaler om byggearbejder, herunder totalentrepriser, for forbrugere, der overstiger 3.000 kr., inklusive moms. Kan endvidere anvendes for byggearbejder, der ikke overstiger 3.000 kr., hvis parterne er enige om det. Indeholder en standardkontrakt, som kan benyttes ved aftaleindgåelsen.

De 4 sæt standardbetingelser indeholder en række nærmere regler for, hvordan der skal forholdes i forskellige situationer, eksempelvis med hensyn til entreprisens udførelse, parternes stilling ved ændringer i arbejdet og ved uforudsete forhold, risikofordelingen mellem parterne, bygherrens betalingsforpligtelse og sikkerhedsstillelse, arbejdets levering, mangler ved arbejdet, tvister m.v.
   AB-Forbruger er særligt tilpasset forbrugeraftaler på området og adskiller sig på en række punkter fra AB 18. Blandt andet skal alle beløb angives inklusive moms, og entreprenøren har kun ret til løbende acontobetalinger, hvis det er aftalt. Der er endvidere mindre skrappe krav til sikkerhedsstillelse. Derudover indeholder AB-Forbruger en række særlige forpligtelser for entreprenøren, som eksempelvis har en vejledningspligt over for forbrugeren, og som har pligt til at levere materialer, til at bevise, at der er aftalt ændringer, til at indhente accept fra bygherren ved større overskridelser af overslaget over byggeomkostninger, til ved større byggearbejder at færdigmelde og indkalde til afleveringsforretning og til 1-års eftersyn.
   Generelt gælder fravigelser af de enkelte sæt standardbetingelserne kun, hvis fravigelserne tydeligt og udtrykkeligt er angivet i aftalen.
   I forbindelse med byggearbejderne kan/skal der afgives forskellige garantier. Dels fra entreprenørens side i form af garantier for byggearbejdet, dels fra bygherrens side for betalinger. Hvis der er tale om køb af en nybygget fast ejendom, skal der eksempelvis over for sælgeren stilles garanti for købesummens betaling. I lighed med andre (rest)købesumsgarantier afløses garantien af kontant deponering på overtagelsesdagen, som først kan frigives, når sælgeren har opfyldt sine forpligtelser.
   Hvis der er tale om byggearbejder, som forøger ejendommens værdi med et beløb, der svarer til byggeomkostningerne, vil der som udgangspunkt kunne opnås en 80 pct. realkreditfinansiering af disse. Er der samtidig friværdi i den eksisterende ejendom (eventuelt i grunden), kan der muligvis opnås en højere grad af realkreditfinansiering målt i forhold til byggeomkostningerne. Er der omvendt ikke friværdi, og tilfører byggearbejderne ikke ejendommen yderligere værdi, er der ikke mulighed for at opnå en 80 pct. realkreditfinansiering af byggeomkostningerne. Hvis der ved nybyggeri først skal ske nedrivning af en eksisterende ejendom, hvori der indestår realkreditlån, som ligger ud over grundværdien, kan det lade sig gøre uden at indfri lånene, ved at der stilles en garanti fra et pengeinstitut for ydelser m.v. på de indestående lån frem til den nye ejendom igen danner den fornødne sikkerhed for lånene.
   I det omfang byggeomkostningerne ikke kan dækkes ved optagelse af realkreditlån, må resten enten dækkes ved egenfinansiering eller ved at optage efterfinansiering, eksempelvis gennem et pengeinstitut. Det kan også være, at der kan opnås tilbud på en totalfinansiering, som udbydes af mange finansielle koncerner, hvori indgår såvel realkreditinstitutter som pengeinstitutter. Før det er afklaret, om der kan opnås den ønskede finansieringsgrad, er det betænkeligt at forpligte sig over for håndværkere, leverandører m.v.

3.2.1. Midlertidig finansiering af byggeriet

Det er som regel vanskeligt at få håndværkerne eller leverandørerne af byggematerialer til at yde en kredit, der er lang nok til, at byggeriet kan være færdiggjort, og den endelige finansiering i et realkreditinstitut, et pengeinstitut eller hos en anden långiver er bragt på plads. Medmindre man har egne midler, der kan udlægges i byggeperioden, er det nødvendigt at sikre sig en midlertidig finansiering, frem til den endelige finansiering er etableret.
   Hvis der er tale om mindre byggearbejder, er der i mange tilfælde mulighed for at optage et realkreditlån inden den eksisterende ejendomsværdi. Hvis forbedringslånet kan ligge inden for lånegrænsen i forhold til eksisterende ejendomsværdi, vil der ikke være knyttet særlige betingelser til låneudbetalingen, og lånet kan således direkte
bruges til finansiering af byggeriet også i byggeperioden. I de tilfælde, hvor byggearbejdet tilfører ejendommen yderligere værdi, kan løsningen dog indebære nogle ulemper i forhold til bidragsbetalingen på lånet. Bidragssatsen på realkreditlån er typisk afhængig af den sikkerhedsmæssige placering af lånet. Hvis byggeriet derfor finansieres ved optagelse af tillægslån i den eksisterende ejendom, kan det føre til, at
der på tillægslånet betales et forholdsmæssigt højere bidrag, end det ville være tilfældet, såfremt lånet blev optaget efter færdiggørelsen af byggearbejdet, idet placeringen af tillægslånet bidragsmæssigt sker på basis af ejendommens værdi før om- og tilbygning.
   Hvis den overvejende del af realkreditlånet kan ligge inden for lånegrænsen på det eksisterende byggeri, er der mulighed for at få lånet udbetalt, mod at der sker tilbageholdelse af (depot på) den del af lånet, der ligger ud over lånegrænsen. Depotets størrelse skal beregnes efter samme principper, som gælder for forhåndslån, der udbetales mod midlertidigt pant i et kontantbeløb eller et pengeinstitutindestående. Tilbageholdelsen kan først ophæves, når byggeriet er færdiggjort og endeligt besigtiget og godkendt af realkreditinstituttet. Hvis det tilbageholdte beløb er beskedent, kan det være, at der ikke bliver behov for at etablere en midlertidig finansiering af byggeriet. Som alternativ til depotet kan der efter principperne for forhåndslån stilles garanti for den del af lånet, som indtil byggeriets færdiggørelse ligger ud over lånegrænsen. Se mere om forhåndslån nedenfor.
   I andre tilfælde må man sørge for en midlertidig finansiering af byggeriet. I praksis sker dette oftest ved, at der oprettes en byggekredit („et byggelån“) i et pengeinstitut. Når pengeinstituttet modtager en ansøgning om en byggekredit, foretager pengeinstituttet en vurdering dels af kunden, dels af den sikkerhed, der kan stilles for kreditten. Ved pengeinstituttets vurdering af kunden indgår kundens samlede engagementer og forløbet af disse. Der foretages derudover en kontrol af kunden i RKI Kredit Information, check- og hævekortmisbrugerregistret og lignende registre. Endvidere skal kunden fremlægge aktuelle økonomiske oplysninger, som ligeledes indgår i vurderingen. Til de økonomiske oplysninger, som generelt indgår, hører budget, de seneste lønsedler samt den seneste årsopgørelse og restanceoplysninger fra skattemyndighederne. Se mere om pengeinstitutters kreditværdighedsvurderinger
i afsnit 2.2.5. Derudover skal pengeinstituttet have forelagt projektmaterialet. Hverken pengeinstitutter eller realkreditinstitutter yder lån, før der foreligger oplysninger om anskaffelsessummen enten i form af en entreprisekontrakt eller i form af et tilbud eller et overslag fra håndværkerne samt tegninger og beskrivelse af byggeriet.
   Til sikkerhed for byggekreditten oprettes der normalt et ejerpantebrev i den ejendom, som skal belånes, og pengeinstituttet skal herefter have tinglyst underpant i ejerpantebrevet som sikkerhed for byggekreditten. For at kunne fastslå den grad af sikkerhed, som ejerpantebrevet repræsenterer, foretager pengeinstituttet en vurdering af den omhandlede ejendom – både før og efter byggeriets gennemførelse.
Grundlaget for vurderingen af ejendommens værdi efter byggeriets fuldførelse – og byggekredittens størrelse og forrentning – er tegninger og beskrivelse m.v. af det projekt, som agtes gennemført. I mange tilfælde vil pengeinstituttet ud over bygningstegninger og beskrivelse m.v. tillige forlange, at der indhentes et tilbud på den endelige finansiering. Det sker, for at pengeinstituttet kan sikre sig, at den midlertidige finansiering ved byggeriets færdiggørelse i fuldt omfang kan erstattes af en anden (endelig) finansiering.
   Fremgangsmåden med oprettelse af en byggekredit som midlertidig finansiering (af hele byggearbejdet) og derefter etablering af en endelig finansiering indebærer, at der skal oprettes sikkerhedsgrundlag to gange – dels ejerpantebrevet til sikkerhed for byggekreditten, dels eksempelvis realkreditpantebrevet til sikkerhed for den endelige
finansiering. For begge pantebreve skal der betales fuld tinglysningsafgift – både den faste afgift på p.t. 1.730 kr. og procentafgiften på p.t. 1,45 pct. af pantebrevets hovedstol, medmindre ejerpantebrevet aflyses samtidig med oprettelsen af pantebrevet for den endelige finansiering, og der kan overføres afgift, se afsnit 3.11.1.6. Hvis man allerede har et ejerpantebrev, som kan lægges til sikkerhed for byggekreditten, er der ikke noget problem med „dobbeltafgift“. Hvis man har betalt
afgift for begge pantebreve, er afgiften på ejerpantebrevet heller ikke spildt, når den midlertidige finansiering er indfriet, idet ejerpantebrevet kan genbruges til senere sikkerhedsstillelser.
   Det lånetilbud, som indhentes hos realkreditinstituttet forud for igangsætningen af byggearbejdet – eventuelt efter krav fra pengeinstituttet – har nærmest karakter af en „forhåndsudtalelse“ om, hvad der kan forventes i lån, når byggearbejdet er afsluttet. Lånetilbuddet vil være forsynet med et forbehold om, at byggearbejderne skal være tilendebragt, og at realkreditinstituttet skal have foretaget en besigtigelse og endelig værdiansættelse af ejendommen, før lånet kan udbetales.
   Byggekreditten oprettes traditionelt som en kassekredit med et aftalt kreditmaksimum, hvorfra der løbende kan trækkes beløb, efterhånden som regningerne vedrørende byggeriet skal betales. Ved nybyggeri frigives beløbene normalt i rater. Således frigives de første beløb, når fundamentet er støbt (støberaten), de næste beløb, når spærene er rejst (tagraten), den næste betaling, når snedkeren er færdig (snedkerraten), og den sidste betaling, når ejendommen er fuldført
(færdigraten). Hvis aftalen om byggearbejdet er baseret på standardvilkårene
i AB-Forbruger, forudsætter en ratevis udbetaling, at der er indgået særskilt aftale herom.
   For at være sikker på, at betalingerne præsteres, er det ikke ualmindeligt, at håndværkerne anmoder om at få transport i byggekreditten. En sådan transport skal noteres hos pengeinstituttet, der herefter alene med frigørende virkning kan udbetale beløb til den, der har fået transporten.

Læs mere af uddraget i den vedhæftede PDF.